دعوى مدنية 2311-06 يشينوفسكي: يحق لمزراحي طفحوت تنفيذ الرهن على نصف الكوتيج فقط

خلفية ووقائع الدعوى المدنية 2311-06 يشينوفسكي ضد بنك مزراحي طفحوت

صدر الحكم في 23 أغسطس 2016 في المحكمة المركزية في تل أبيب-يافا، عن القاضية عنات بارون. المدعون هم أفراد عائلة يشينوفسكي، وهي شراكة غير مسجّلة عملت في المبادرة العقارية والبناء، وشركة اشترت عقارًا من أحد الشركاء. المدعى عليه هو بنك مزراحي طفحوت.

بحسب الوقائع التي قررتها المحكمة، اشترت الشراكة في 1990 قطعة أرض في رعنانا لمشروع بناء، ومنحها البنك ائتمانًا. ولضمان الائتمان رُهن للبنك الكوتيج الذي سكنه يغآل يشينوفسكي وزوجته، وكذلك شقق لإخوته في حولون. في 1995 وُقّعت اتفاقية مرافقة مصرفية لمشروع بناء (ليفوي) بحجم 4.8 مليون دولار. ولم تحقق الشراكة أهداف المبيعات: حتى يونيو 1997 بِيع كوتيج واحد فقط بدلًا من خمسة.

في 1999 رهنت الشراكة للبنك قطعتين في العفولة كضمان إضافي للمشروع. وفي الوقت نفسه تراكمت ديون في الحساب الخاص المشترك ليغآل وزوجته. في 2000 وقّع يغآل وحده على طلب لتجديد الائتمان في الحساب الخاص، واقترح الكوتيج ضمانًا. ولم توقّع زوجته على الطلب.

في مارس 2004 بدأ البنك بتنفيذ الضمانات. وكان موقفه أن كل رهن يضمن الديون في جميع حسابات العائلة، التجارية والخاصة. في 2008 نُفّذ الرهن على إحدى القطعتين في العفولة في دائرة التنفيذ، وقيّد البنك العائد، نحو 450,000 شيكل، لصالح الحساب الخاص للزوجين.

ادعاءات الطرفين

ادّعى المدعون أن العقارات رُهنت لضمان ديون الشراكة فقط، وأنه لا يجوز الخلط بين حسابات العائلة. وادّعوا بديلًا أنه لا يجوز التنفيذ مقابل الدين الخاص إلا على حصة يغآل في الكوتيج، لأن البنك لم يطلب موافقة زوجته على توسيع الرهن ولم يحصل عليها. وطلبوا أيضًا إلغاء البند 19 من سند الرهن العقاري، الذي تنازلوا فيه ظاهريًا عن حماية السكن البديل وعن حماية المستأجر المحمي.

وادّعى المدعون كذلك أن ممثل البنك مارس عليهم ضغطًا غير مشروع لبيع عقارات بأسعار خاسرة، وأن البنك أحبط صفقة في العفولة، وأن حساباتهم حُمّلت فائدة وعمولات بخلاف القانون. وطالبوا أيضًا بتعويضات.

ادّعى البنك أن الرهون تضمن جميع الديون، بحسب التعريف الواسع للائتمان في مستندات الرهن العقاري والرهن. وادّعى أن الزوجين وقّعا على سند الرهن العقاري أمام محامٍ ولذلك فهما التنازل. وادّعى البنك كذلك أن الشراكة أخلّت باتفاقية المرافقة المصرفية، وأن معظم الادعاءات المالية سقطت بالتقادم.

ما قررته المحكمة: نطاق الرهن وواجب الإفصاح على مزراحي طفحوت

بدأت المحكمة بواجب الإفصاح المشدَّد الذي يقع على البنك تجاه من يرهن عقارًا. وبحسب الحكم، يشمل هذا الواجب شرح طبيعة الصفقة وجوانبها القانونية، وليس مجرد تسليم معطيات. وأضافت المحكمة أنه من الأفضل أن يقوم ممثلو البنك أنفسهم بتوقيع الراهنين.

الكوتيج في رعنانا: نصف الحقوق فقط

قررت المحكمة أن الرهن على الكوتيج ضمن، في موعد أقصاه يوليو 2000، الديون في الحساب الخاص أيضًا. ومع ذلك تقرّر أن موافقة الزوجة على الرهن أُعطيت في 1990 لغرض شراء قطعة الأرض فقط. وشهد ممثلو البنك بأنها لم تُستدعَ إلى البنك بشأن توسيع الرهن. لذلك تقرّر أن الرهن لا يسري على حقوقها، وأنه يحق للبنك استيفاء الدين من نصف الحقوق في الكوتيج فقط، أي حصة يغآل.

التنازل عن السكن البديل باطل، والتنازل عن حماية المستأجر المحمي ساري المفعول

قررت المحكمة أن البند 19 في السند بند موحّد ومقتضب. ولم يُثبت البنك أنه شرح للزوجين الحق في السكن البديل بموجب المادة 38 من قانون التنفيذ ومعنى التنازل. وجرى التوقيع أمام محامٍ وليس أمام ممثل البنك. لذلك فإن التنازل عن السكن البديل باطل. في المقابل، وُجد أن التنازل عن حماية المستأجر المحمي بموجب المادة 33 من قانون حماية المستأجر ساري المفعول، بحسب السابقة القضائية التي تفسّره تفسيرًا واسعًا.

الشقة في حولون والقطعتان في العفولة

أعلنت المحكمة أن إحدى الشقق في حولون تضمن ديون الشراكة فقط، كما أكّد البنك نفسه في رسالة من فبراير 2002. وبشأن القطعة 5 في العفولة تقرّر أن الرهن يضمن دين الشراكة فقط، لأنه لم يثبت أنه شُرح للشركاء أنه يضمن ديونًا خاصة أيضًا. وكان يحق للبنك تنفيذ الرهن على القطعة، لكن كان عليه أن يقيّد العائد لصالح حساب الشراكة وليس لصالح الحساب الخاص. وبشأن القطعة 10 صدر أمر بشطب الرهن، ولم يعترض البنك على ذلك.

الادعاءات التي رُفضت

رُفضت ادعاءات الإكراه والضغط غير المشروع. وقررت المحكمة أن البنك ليس شريكًا تجاريًا لزبائنه وغير ملزم بمرافقة صفقة غير مجدية له. ورُفضت ادعاءات بشأن حسابات فائدة وبرمجيات من الثمانينيات والتسعينيات بسبب التقادم. ورُفض أيضًا الادعاء ضد فائدة التأخير، والمطالبة بإعادة عمولة السداد المبكر، والدعوى للتعويض عن الضيق النفسي. ولم يُحكم بمصاريف.

اقتباسات من القرار

لذلك، في غياب إفصاح كافٍ من جانب البنك مع الإخلال بواجبات الأمانة، لا يُعطى وزن حقيقي لما ورد في سند الرهن العقاري في هذا السياق.

الحكم، فصل "الرهن على الكوتيج في رعنانا" (مترجم من العبرية).

البند 19 من سند الرهن العقاري هو بند مقتضب، مصاغ بصيغة موحّدة في سندات الرهن العقاري الخاصة بالبنك.

الحكم، فصل "التنازل عن الحمايات، البند 19 من سند الرهن العقاري" (مترجم من العبرية).

البنك ليس "شريكًا تجاريًا" للمدعين، وكقاعدة عامة لا يقع عليه واجب تقديم مرافقة مصرفية لصفقة غير مجدية له، بحسب تقديره، من الناحية التجارية الاقتصادية.

الحكم، فصل "الادعاء بشأن الضغط غير المشروع والإكراه" (مترجم من العبرية).

ماذا يعني ذلك لزبائن مزراحي طفحوت

يُظهر الحكم أن الصياغة الواسعة في سند الرهن العقاري ليست حاسمة بحد ذاتها. فقد فحصت المحكمة ما الذي شُرح فعلًا لكل راهن، وبخاصة للزوج أو الزوجة الذي لم يكن طرفًا في الائتمان. وعندما لم يثبت الشرح، قُلّص الرهن إلى الديون التي أُعطي من أجلها.

يمكن للزبون الذي رُهن عقاره أن يفحص أي ديون عُرضت عليه عند التوقيع، ومن قام بتوقيعه، وما إذا كان قد شُرح له الحق في السكن البديل. مزيد من المعلومات عن إجراءات التنفيذ والجباية في صفحة إجراءات الجباية لدى مزراحي طفحوت، وعن واجب الأمانة على البنك في باب واجب الأمانة على البنك.

المصادر

• نص الحكم في الدعوى المدنية 2311-06 (موقع ygoldlaw.co.il)

أسئلة شائعة حول الأحكام ضد بنك مزراحي طفحوت

كيفية الاقتباس

دعوى مدنية 2311-06 (يغآل يشينوفسكي وآخرون ضد بنك مزراحي طفحوت), المحكمة المركزية في تل أبيب-يافا, 23.08.2016. المصدر: نت همشباط (قاعدة بيانات المحاكم)، الملف دعوى مدنية 2311-06 (يغآل يشينوفسكي وآخرون ضد بنك مزراحي طفحوت).